Nhiều thập kỷ thất bại chiến lược của các chính phủ đã khiến Australia trở thành một quốc gia giàu đất, nghèo nhà ở.

Từ 20% đến 40% chi phí của mỗi căn nhà mới là thuế chính phủ. Những khoản thuế này được tích hợp vào chi phí vay mua nhà và thuê nhà của 2,2 triệu chủ nhà tư nhân của quốc gia. Nếu không cải tạo hệ thống thuế quốc gia không hiệu quả của chúng ta, thì không có ý nghĩa gì khi mong đợi giảm chi phí nhà ở từ Hội đồng quốc gia trong thời gian tới.

Chi phí đã tăng

Đối với nhiều người, việc thuê nhà là khó khăn. Với tỉ lệ trống nhà cho thuê quốc gia là 1%, trong khi 3% được coi là "thị trường lành mạnh", hiện tại không có đủ nhà để thuê trên toàn quốc Australia.

Chi phí thuê nhà đã tăng nhanh chóng sau một thập kỷ tăng trưởng chậm của thuê nhà và một đại dịch khiến thuê nhà bị đứng giữ hoặc giảm.

Chưa có đủ nhà công cộng và một số trải nghiệm thuê nhà tồi tệ đã làm gia tăng khó khăn.

Là một phần của vấn đề đó, các nghị sĩ tìm kiếm lợi ích chính trị ngắn hạn đã bỏ qua tính mong manh trong việc đầu tư cho các ngôi nhà cho thuê mới trong nước này, dựa trên cơ sở "không phải là người bỏ phiếu của tôi".

Tất cả những điều này xảy ra trong giai đoạn chi phí đầu vào cao, chi phí tài chính cao và việc bắt kịp di dân cần thiết sau đại dịch.

Hầu hết căn hộ cho thuê được cung cấp bởi thị trường cho thuê tư nhân.

Trong đó, việc cung cấp căn hộ cho thuê theo giá thị trường là cần thiết. Ngân hàng Dự trữ cho biết 50% số căn hộ đã được chấp thuận được cho thuê khi hoàn thành.

Như đã tìm thấy trong báo cáo về thuê nhà tư nhân của PEXA LongView, "tác động của thuế và phí phải lẫn vào lợi ích từ việc tận dụng và những sự miễn giảm thuế cho việc đầu tư âm... có thể có tới 60% chủ nhà sẽ có lợi hơn tài chính đầu tư vào quỹ hưu trí cân bằng".

Cùng một lúc, hầu hết các chính phủ đã cố tình bỏ qua trung bình cuộn 4 năm về số căn hộ hoàn thành ở bốn thành phố lớn nhất của chúng ta, năm 2024 sẽ chưa đạt đến một phần tư so với mức năm 2018. Để công bằng, việc này rất phức tạp.

Việc thiếu đầu tư gần đây vào cung cấp căn hộ có thể được gắn kết một phần là do thay đổi chính sách cho vay của APRA, kiểm soát vốn từ phía chính phủ Trung Quốc, các trở ngại đối với đầu tư từ nước ngoài như thuế FIRB tăng lên, không liên quan đến việc thi hành chậm chạp của chương trình này và thuế trực tiếp "phổ biến" nhưng ngu ngốc đối với nhà đầu tư nước ngoài gây trở ngại cho việc khởi động dự án mới.

Thêm vào đó là sự tăng lãi suất và chi phí đầu vào gây tác động tiêu cực đến chủ nhà tư nhân và sự tăng trưởng trong di dân qua công việc có kỹ năng và học sinh, tạo áp lực tăng giá thuê nhà.

Còn giới hạn giá thuê nhà.

Các nghị sĩ tìm kiếm lợi ích chính trị ngắn hạn đã bỏ qua tính mong manh trong việc đầu tư cho các ngôi nhà cho thuê mới.

Như thống đốc RBA Philip Lowe nói với các nghị sĩ tuần trước, "trong hầu hết các trường hợp, quy định giá thuê hạn chế các sáng kiến để thêm vào cung cấp". Tương tự, Viện Brookings nói rằng "quy định giá thuê dường như giúp đỡ về tính khả dụng trong ngắn hạn đối với những người thuê hiện tại, nhưng trong dài hạn làm giảm khả dụng, thúc đẩy xâm chiếm và gây ra những tác động tiêu cực bên ngoài".

Vì vậy, cung cấp nhà ở đủ là yếu tố quan trọng nhất để giảm giá mua và giá thuê qua các chu kỳ, trong cuộc họp Hội đồng này và xa hơn. Và các bang là nơi mà hành động phải bắt đầu và kết thúc.

Có bốn bước thực tế để cải thiện cung cấp.

Trước tiên, đặt và gìn giữ các mục tiêu nhà ở của các bang, bao gồm cả nhà ở xã hội.

Thứ hai, chúng ta phải cải thiện hệ thống quy hoạch để triển khai tất cả các dự án và cơ sở hạ tầng phục vụ các thành phố của chúng ta.

Thứ ba, mở rộng đầu tư vào các loại nhà ở ở vị trí tốt cho sinh viên, người già và người thuê nhà.

Và thứ tư, tránh gây tổn hại cho việc đầu tư nhà ở với việc tăng thuế nhà kiểu Victoria hoặc giới hạn giá thuê hạn chế.

Tháng 5, Ủy ban Năng suất của NSW đưa ra báo cáo về giải thưởng cung cấp nhà trước Hội đồng quốc gia - "phân tích cho thấy rằng việc tăng 10% cung cấp quốc gia sẽ giảm giá nhà ở 25%".

Còn nếu nói đến quy định giá thuê, thì thủ tướng cần chuẩn bị sẵn tỏi và sẵn sàng với cái gậy gỗ của mình.

Mike Zorbas là giám đốc điều hành của Hội đồng Bất động sản Australia.